Družstevní bydlení je zajímavou alternativou vlastnictví bytů

Hlavní stránka / Novinky na webu / Družstevní bydlení je zajímavou alternativou vlastnictví bytů

6.2.2017

Družstevní bydlení je zajímavou alternativou vlastnictví bytů Výstavba družstevních bytů (družstevní bytová výstavba) zažívá v posledních letech zajímavý boom. Zejména pro některé skupiny zájemců o nový byt je tato forma pořízení si nového bytu velmi atraktivní, a to hned z několika důvodů. „Především není nutné prokazovat své příjmy jako například při žádosti o hypotéku. Družstevní podíl můžete splatit kdykoli předčasně, poměrně snadno ho lze převádět na jiné osoby,“ říká finanční ředitel společnosti FINEP Štěpán Havlas.

Můžete nejprve přiblížit, co je to vlastně družstevní bytová výstavba je a jak se liší od tradiční výstavby nových bytů?
 
Družstevní bytová výstavba znamená, že na začátku založíme družstvo jako právní subjekt, to si následně nasmlouvá generálního dodavatele výstavby, zajistí bankovní úvěr na realizaci projektu, nastaví celkový koncept výstavby. Pak do družstva vstupují noví družstevníci, kteří si kupují svůj podíl. Produkt jako takový, tedy byt, jeho vybavení, standardy a podobně, je úplně stejný jako v případě běžné výstavby. Je to jen jiná forma prodeje a vlastnictví bytu.
 
 
Jaká jsou další specifika družstevní bytové výstavby?
 
Oproti vlastnickému bydlení má samozřejmě družstevní bytová výstavba několik aspektů, které jsou jiné než u osobního vlastnictví. Družstevník není od začátku vlastníkem svého bytu, tím je družstvo a on si od družstva byt tzv. pronajímá a to do jeho celkového splacení a teprve až poté dochází k převodu bytu do jeho vlastnictví. Byt (či garáže, nebo sklep) je ke každému družstevnímu podílu tzv. „přidělen“, což v praxi znamená, že se pojí s daným družstevním podílem právo jeho výhradního užívání daným členem družstva, tedy s ním po dobu splácení plně disponuje. Veškeré finanční prostředky na výstavbu bytu si musí zajistit družstvo, družstevník se podílí svým členským vkladem, který činí minimálně 25 procent hodnoty bytu. Pak postupně v rámci nájemní smlouvy splácí svůj podíl po dobu maximálně 25 let. Druhou důležitou věcí je to, že družstvo má od samého prvopočátku celkem jasná pravidla, podle kterých se jede. Na začátku se vypracují stanovy a ty se musí dodržovat. Řeší se v nich provozní věci, pravidla, jak bude družstvo fungovat, jak se bude hlasovat, jaké budou příspěvky, od začátku jsou prostě jasně definovaná pravidla, což v žádné případně neplatí pro svět společenství vlastníků bytových jednotek. Tam zákon řadu věcí ošetřuje velmi nedostatečně, do budoucna to vnímáme jako celkem zásadní ohrožení fungování společenství vlastníků. Další výhodou družstevní bytové výstavby je, že majitel družstevního podílu si může relativně snadno řídit výši měsíční splátky bez nějakých zásadních sankcí. Pokud máte hypotéku, máte velmi omezené možnosti, jak splatit část půjčené částky ve větší míře, než je pravidelná měsíční splátka. Relativně snadné je také převádění družstevního podílu mezi členy rodiny nebo kýmkoli jiným. Stačí na to jednoduchá smlouva. Při těchto transakcích se také neplatí daň z nabytí, protože nepřevádíte skutečnou nemovitost, tu dále vlastní to družstvo, ale převádíte družstevní podíl.
 
To znamená, že po 25 letech je ten byt ve vlastnictví družstevníka?
 
Ano, nejpozději po 25 letech je ten byt váš, může ale být i dřív. Kdykoli se rozhodnete doplatit svou část podílu, tak družstvo má jednoznačně povinnost převést byt do osobního vlastnictví. To je jeden ze základních principů družstevní bytové výstavby a jedno z klíčových práv družstevníka.
 
Jaký je rozdíl v posuzování bonity zájemce o koupi družstevního podílu a zájemce o hypotéku?
 
U družstevníka se bonita vůbec neposuzuje. Bonitu zajišťuje družstvo jako takové. Družstevní byt si tak defacto může pořídit každý a to bez ohledu, aby musel dokazovat své finanční příjmy.
 
 
Čím si vysvětlujete boom družstevní bytové výstavby v posledních letech?
 
Družstevní bytová výstavba má celou řadu aspektů, které jsou pro řadu lidí velmi zajímavé. Určitě se nestane, že by tato forma bydlení začala dominovat nad vlastnickou, předpokládáme, že u nás se bude podíl družstevních bytů pohybovat kolem 10 až 15, maximálně do 20 procent. Družstevní podíl lze získat za relativně nízké částky, produkt je ideální třeba pro rodiče, kteří takto pořídí byty pro své děti a pak je na ně převedou, pro někoho je to i dobrý investiční nástroj. Je to zajímavé i pro lidi, kteří by třeba věkem již nemuseli dosáhnout na hypotéku, může to být zajímavé pro OSVČ, kteří zde nemusejí nijak dokládat své příjmy. Družstevník navíc nikde není evidován jako dlužník.
 
Dlouho se hovořilo o tom, že se developeři nestaví družstevní byty proto, že nejsou schopni u bank zajistit jejich financování. To už se změnilo?
 
Změnili jsme to my ve Finepu. Koncept aktuální nové družstevní výstavby se zrodil v našich hlavách a na začátku jsme museli bance vysvětlit, v čem je ten projekt specifický a v čem je zajímavý pro banku, jaká jsou rizika v rámci toho produktu jako takového. Na začátku to byla pouze Česká spořitelna, která byla schopna nastavit použitelný produkt. Rád bych ale upozornil na to, že rozhodně není možné, aby se jakékoli společenství lidí rozhodlo, že udělají družstvo, to dostane od banky úvěr a bude realizovat projekt. Tak snadné to určitě není. Musí tam být především někdo, kdo má zkušenost s velkými rezidenčními projekty, s řízením družstva a s příslušnou agendou. Pro developera jako takového je to samozřejmě mnohem náročnější, než postavit dům a rozprodat byty do osobního vlastnictví. Družstvo klade obrovské nároky na profesionalitu jak developera, tak správce dané nemovitosti. Banka pak velmi přísně posuzuje, komu poskytne úvěr.
 
 
Mění se nějak obecně vztah Čechů k vlastnickému bydlení? V Evropě patříme mezi země s velmi silně převažujícím trendem vlastnického bydlení.
 
Myslím si, že se mění a měnit se bude. Byli jsme zasaženi obdobím, kdy vlastnictví bytu nebylo možné, proto jsme se po revoluci přiklonili k tomu všechno vlastnit, protože to je jistota. S odstupem nějakých 25 let jsme se znovu pustili do družstevní výstavby, slovo družstvo ztratilo ten pejorativní podtext, které dlouho mělo. Přichází určitá renezance družstevní bytové výstavby. Co se zatím u nás tolik nerozvíjí je nájemní bydlení, trh nájemního bydlení tady ještě není úplně rozvinutý, tam budeme v budoucnu směřovat. To je oblast, kde zatím není možné najít balanc mezi požadavky developerů a bank na zajištění podobného projektu, chybí tu systém financování rozvoje nájemního bydlení.
 
Jaké konkrétní projekty nyní realizujete v oblasti družstevní výstavby?
 
Dneska máme družstevní výstavbu v lokalitách na Proseku, ve Štěrboholech v Malém háji, ve Stodůlkách na Britské čtvrti, další lokality chystáme. Plánujeme, že v každé naší lokalitě bude část bytů postavena právě v rámci družstevní bytové výstavby.
 
Jak je zájem o družstevní byty?
 
Zájem o tyto byty je prakticky identický jako o byty prodávané do osobního vlastnictví. Je tam standardní průběh i v tom, že na konci výstavby má prakticky 95 procent těchto bytů své nájemce.
 
Očekáváte nějaký větší zájem o družstevní byty poté, co se zpřísňují hypotéky?
 
Může to být nějaká zajímavá alternativa, ale nějaké dramatické změny neočekávám.

Autor: Tomáš Johánek   |   Sekce: Rozhovor | Novinky na webu   |   Tisk   |   Poslat článek známému

Diskuse

Zobrazit vše Zobrazit vybrané Vložit příspěvek


 Datum  

Anketa

Jaký je pro vás nejoblíbenější zdroj o nových rezidenčních projektech?

84% (38)

6% (3)

4% (2)

4% (2)


Přihlášení

RSS kanál  |  XML Sitemap  |  Mapa webu  |  Redakční systém WebRedakce - NETservis s.r.o. © 2018

2012 MEDIATO, Všechna práva vyhrazena. Bez souhlasu redakce je zakázáno publikovat jakékoli materiály z tohoto webu 

Všechna práva vyhrazena © 2018 NETservis s.r.o.